作为国家宏观调控的重要措施，“7090”政策实行以来，苏州的房地产开发商们根据市场需求，做出了各方面的积极探索与落实。那么，苏州小户型物业市场目前发展状况如何呢？本刊联合新鸿嘉投资顾问公司，针对近二年来苏州小户型物业开发销售情况进行分析研究，归纳总结市场的总体运行特点，对于小户型兴建开发与置业投资或有助益。

　　顾名思义，小户型物业是指建筑面积90㎡以下的居住、商住物业。按照小户型物业的土地性质，可以将其产品分为：普通住宅、商住两用物业、酒店式公寓三种物业形态。普通住宅是指基于公寓、普通住宅等居住用地建筑起来的用于居住功能的物业，其土地使用权为70年；商住两用物业是指基于写字楼、办公楼、科教文卫体等综合类用地建筑起来的用于商住两用功能的物业，其土地使用权为50年，目前有部分基于商业用地的物业也号称商住两用物业，但土地使用权为40年；酒店式公寓是指基于居住用地或者综合类用地建筑起来的采取酒店式服务功能的物业，其产权可能是70年（基于居住用地），也可能是50年（基于综合类用地），目前市场上同样有部分基于商业用地的物业也号称酒店式公寓，其产权为40年。

　　区域现状一

　　主城区量少形散成为主要特点

　　在主城区，小户型物业较少，也比较分散。一方面主城区土地供应极少，且主城区土地成本较高；另一方面主城区客源半径大、辐射面广，有能力吸引充足的中高档居住物业的客层，因此没有必要必须以消费能力有限的青年首次置业者为目标客层。目前主城区主要有万达商务广场的小户型普通住宅和酒店式公寓，桐泾商务广场的（SOHO）商住两用物业，鑫苑景园的酒店式公寓。其主要的客层为周边区域内的商务客层、个体工商户或者青年白领阶层。

　　区域现状二

　　园区CBD携外围齐头并进

　　新鸿嘉长期的市场调查表明，在工业园区，小户型物业主要集中在园区CBD和外围板块。

　　园区CBD区位优势明显，土地价值高，主要用于打造集中的、规模化的商务中心，因此该区域的基本规划为商业、办公、公寓（酒店式公寓）用地。该区域的酒店式公寓的档次最高、辐射客源广，使用客群主要为外地暂住商务客、高级白领，因此比较适合于投资客和外地暂住商务客的投资、自住需求。而商住两用物业则比较适合于小型服务业的办公、居住两用需求，可以投资也可以自用。当前在售的此类项目主要为新天翔广场，售价约11500元/m2。

　　外围板块一般是处于潜力发展区域，土地的成本相对比较低，因此比较适合于建设满足中低收入者的刚性自住需求。比如亿城新天地、凤凰城、青剑湖板块的金色湖滨等。

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